	보 도 자 료
	배포일시	2015. 10. 2(금) 총15매(본문6, 붙임9)
	담당부서	∙주택정비과 과장 김이탁, 사무관 유지만 ∙☎ (044)201-3383, 3387
	2015년 10월 5일(월) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신․방송․인터넷은 10. 4(일) 11:00 이후 보도 가능

□집주인 리모델링 임대 시범사업□ 출발!

대학생·독거노인에게 저렴한 임대주택을, 은퇴세대에게 생활비를 제공하고, 중소 설계·건설업체에게는 새로운 일자리까지 제공!!

▪ 시범사업 주요내용

① 준공후 10년이 지난 단독·다가구주택은 물론, 나대지도 사업대상 포함

② 노인주거 밀집지역의 집주인에게 우선권을 부여하여 노인형 주택도 공급

③ 융자상품은 집주인의 사업참여 목적에 따라 연금형과 자산형으로 구분

④ 자산형의 경우 융자금 35% 만기일시상환 가능 (2년 단위로 연장가능)

⑤ 임대료는 시세의 80%로 하되, 저소득층에게는 시세의 50%

▪ 주요일정

-  사업설명회 : 10.6 (인천), 10.7 (광주), 10.8 (대전), 10.12 (서울), 10.13 (경기),

10.14 (부산),  10.16 (대구)

- 사업접수 : 10.26부터 11.6까지 (LH 지역본부)

▪ LH 콜센터에서 상담실시 (1600-1004)

□ 국토교통부(장관 유일호)는 □서민․중산층 주거안정강화방안(9.2발표)□에서 발표한 집주인 리모델링 임대 시범사업의 사업참여자 신청접수를 10.26일부터 11.6일까지 실시한다고 밝혔다.

ㅇ  국토부는 집주인 리모델링 임대사업을 통해 대학생이나 독거노인 같은 주거취약계층에게 저렴한 임대주택을 공급하고,

- 임대주택을 공급하는 집주인에게는 자산증식의 기회나 생활비를 제공하면서,

- 소규모 건축에 종사하는 중소건설업체에게 새로운 일자리까지 제공하는 일거삼득의 효과를 달성할 것으로 기대하고 있다.

(1) 사업개요

□ 집주인 리모델링 임대사업은 집주인이 기존의 집을 허물고, 대학생 및 독거노인을 위한 1인 주거형 다가구 주택을 건축하기로 하면 최대 2억원을 금리 1.5%로 융자해주는 사업이다.

【집주인 리모델링 임대사업 건축 전후 조감도】

리모델링 전	리모델링 후

ㅇ 집주인은 다가구 임대주택 완공 후 8~20년 중에서 자신이 원하는 기간을 선택하여 시세의 80% 수준(저소득층은 50%)으로 대학생 및 독거노인에게 임대주택을 공급하고,

- 만실을 기준으로 산정한 매월 임대료 수입에서 융자금 상환금액 및 임대관리 수수료(7%) 등을 공제한 금액을 확정적으로 지급받게 된다.

ㅇ 특히, 그 동안 임대주택관리의 전문성과 노하우를 축적한 LH가 집주인의 다가구 임대주택 건축과정을 컨설팅하고,

- 집주인 대신 공실리스크를 모두 부담하면서, 임차인 모집․관리, 임대료 수납, 융자금 상환 등을 실시하는 등 임대업무 전반에 대한 관리도 실시한다.

【집주인 리모델링 임대 시범사업 주요내용 】

	내용	비고
집주인 요건	① 준공 후 10년이 경과한 단독, 다가구 주택소유자 ② 건축물이 없는 토지소유자 * 담보물권 설정이 없는 자	은퇴세대, 1주택자 등 우대
입지요건	대학생, 독거노인 등 임대수요가 많은 지역 우대
임대기간	8∼20년 중 집주인이 자유롭게 선택
임대료	시세의 80% (주거급여수급자 등 저소득층 : 50%)
기금융자	한도 2억 / 금리1.5% / 1년 거치 8∼20년 분할상환 (임대기간 연동) ① 연금형(임대료수입>사업비용) : 균등분할 ② 자산형(임대료수입≦사업비용) : 균등분할 또는 혼합상환(35%일시상환)
임차인	① 대학생 : 재학생 또는 3개월내 입․복학 예정자 ② 독거노인 : 65세 이상인 단독세대 구성자	소득수준 고려

(2) 사업대상

□ 집주인 리모델링 임대는 10년 이상 경과한 단독․다가구 주택의 소유자는 물론, 공지(空地)인 토지의 소유자도 신청할 수 있다.

ㅇ 다만, 집주인 선정시 1주택자, 고령자(은퇴세대), 1순위 담보설정가능자*를 우대하고, 소득이 적을수록, 임대공급 예정호수가 많을수록 좋은 평가를 받도록 하였다.

* 선순위 담보설정이 없는 자 중에서 융자금이 순담보가격(준공후 예상주택가격 - 우선변제권이 있는 보증금)의 70∼80% 내에 해당하는 자

- 대학생이나 독거노인 등 1인 주거형 임대주택 수요가 많은 지역일수록, 교통 편리성 등 접근성이 좋을수록 유리하도록 입지평가기준도 마련하였다.

ㅇ 또한, 노인주거 밀집지역의 집주인을 우대하고, 해당 지역에서 선정되는 주택은 무장애시설, 비상연락시스템 등을 갖춘 노인형 다가구 주택으로 공급한다.

- 노인형 다가구 주택에 거주하는 독거노인은 인근의 다양한 노인복지시설을 이용할 수 있도록 연계서비스를 제공받고, 거동이 불편한 경우 방문돌봄서비스를 이용할 수 있도록 지원한다.

□ 임차인의 경우 무주택자로서 재학중 이거나 3개월 이내 입복학 예정인 대학생과 단독세대를 구성하는 만65세 이상 독거노인을 1순위 대상으로 선정한다.

ㅇ 이때, 월세는 시세의 80% 수준을 적용하고, 보증금은 12개월간 월세 수준에 상당한 금액을 납부토록 할 예정이며,

- 주거급여수급자 또는 도시생활근로자 월평균소득의 70% 이하인 대학생과 독거노인에게는 시세의 50% 수준으로 제공한다.

ㅇ 1순위자인 대학생과 독거노인의 임대수요가 미달인 경우에는 대학원생과 취업준비생(졸업후 3년  이내인  무직자)을 대상으로 모집공고를 실시(2순위)하여 임차인 자격을 부여하고,

- 2순위자까지의 모집공고에도 임대수요가 미달인 경우에는 일반인까지 모집범위를 확대한다.

- 다만, 이 경우에도 임대료는 시세의 80% 수준을 유지할 계획이다.

(3) 기금융자 및 사업방식

□ 융자상품은 집주인이 선택하는 임대기간에 따라 확정수익이 달라진다는 점을 감안하여, ‘연금형’과 ‘자산형’으로 구분한다.

* 임대기간이 짧을수록 매월 상환해야할 융자금의 규모가 커지므로 집주인이 수령할 확정수익이 작아짐 (확정수익 = 임대료수입 – 융자상환금 – 임대수수료)

ㅇ ‘연금형’은 집주인 선택한 임대기간 동안 발생하는 임대료수입이 설계비, 공사비 등 총사업비용보다 커서 매월 수익을 연금처럼 지급받을 수 있다.

- 은퇴세대로서 단독주택을 소유한 고령층이 선택하기에 유리하다.

ㅇ ‘자산형’은 짧은 임대위탁기간(최하 8년)의 선택으로 단기간에 신축 다가구주택을 자신의 소유로 만들 수 있는 유형으로,

- 임대기간에 발생하는 임대료수입이 총사업비용보다 작아 융자금 상환의 일부에 대해 본인 부담이 필요하다.

ㅇ 다만, 자산형의 경우 임대기간에 융자금의 65%를 분할상환하고, 만기에 나머지 35%를 일시상환하는 혼합상환방식이 허용되어, 임대기간 동안 본인 부담을 없애고, 확정수익도 얻을 수 있다.

- 특히, 일시상환의 만기 도래시 2년 단위로 임대위탁계약기간을 연장할 수 있도록 하여 집주인은 상환부담을 경감할 수 있다.

* 상환기간 연장을 위해서는 최초 융자금액의 5%를 상환하여야 함

□ 사업방식은 집주인이 미리 정해놓은 건축설계사, 시공사와 건축과정을 진행하는지에 따라 ‘지원방식’과 ‘협의방식’으로 구분한다.

ㅇ ‘지원방식’은 집주인이 사전에 선정한 시공사 등이 없는 경우 LH가 건축설계사와 시공사 선정과정을 지원하는 방식이다.

- 건축제도, 절차 등을 잘 모르는 집주인은 지원방식을 선택하여, LH의 안내에 따라 경쟁입찰방식*으로 경쟁력 있는 건축설계사와 시공사를 선정할 수 있다.

* LH는 우리은행이 운영하는 공사대금 안전관리서비스를 통해 집주인 명의로 공사견적을 받는 방법으로 집주인의 시공사선정 지원

ㅇ ‘협의방식’은 집주인이 표준 설계·시공기준에 적합한 건축설계사와 시공사를 선정해오면, LH가 적합성 여부를 판단하는 방식이다.

- 건축경험이 있거나 시공사 등과 거래경험이 있는 집주인의 경우, 이 방식을 통해 자신이 원하는 시공사와 건축이 가능하다.

ㅇ  집주인 리모델링 임대가 단독주택을 허물고 다가구주택을 신축하는 소규모 건축인 만큼,

- 중소 설계·건설업체가 참여할 수 있는 새로운 일자리 창출의 기회가 될 것으로 기대된다.

(4) 향후 일정

□ 국토부는 10.6일 인천을 시작으로 광주(10.7), 대전(10.8), 서울(10.12), 경기(10.13), 부산(10.14), 대구(10.16)등 전국 7개 도시에서 시범사업 설명회를 개최하여, 세부 사업내용 및 절차를 설명할 계획이다.

【집주인 리모델링 임대 사업설명회 일정】

일자	대상도시	장소	시간	비고
10.6 (화)	인천	부평구청	14:00
10.7 (수)	광주	북구 평생학습문화센터	15:00
10.8 (목)	대전	LH 대전충남지역본부	14:00
10.12 (월)	서울	전문건설회관	14:00
10.13 (화)	경기	LH 경기지역본부	14:00
10.14 (수)	부산	LH 부산울산지역본부	14:00
10.16 (금)	대구	LH 대구경북지역본부	14:00

□ 또한, 집주인 리모델링 임대 1차 시범사업 80호에 대한 신청접수를 오는 10.26(월)부터 11.6(금)까지 전국 LH지역본부에서 실시하고,  `16. 3월중 착공할 예정이다.

* 1차 시범사업 일정 : 접수(10월) → 예비사업자(2배수)  선정(11월) → 사업자 최종선정(12월) → 건축협의(12월~`16.2월) → 시공사선정 및 착공(3월)

	이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 주택정비과 유지만 사무관(☎ 044-201-3387) 에게 연락주시기 바랍니다.

참고1		집주인 리모델링 임대 시범사업 핵심 Q&A

1. 준공 후 10년이 경과한 단독, 다가구 주택의 소유자라면, 거주기간과 상관없이 신청이 가능한지?

□ 거주기간과 상관없이 신청이 가능함

2. 건축물이 없는 토지이면, 용도와 상관없이 지원 가능 한지?

□ 다가구 주택의 건축이 가능한 용도지역이여야 함

* 유통상업지역, 전용공업지역, 보전녹지지역, 중심상업지역은 다가구 건축 불가

(제1종전용주거지역, 일반상업·공업·준공업지역은 조례가 허용하는 경우 가능)

3. 입지요건은 어떤 경우에 높은 점수를 받을 수 있는지?

□ 대학교 인근 지역 혹은 노인주거 밀집지역인 경우 우대

4. 선순위 담보가 있는 경우 신청이 불가능한지?

□ 사업대상자 선정 시 선순위 담보가 없어야 우대받을 수 있음

* 선순위 담보설정이 없는 자 중에서 융자금이 순담보가격(준공후 예상주택가격 - 우선변제권이 있는 보증금)의 70∼80% 내에 해당해야 선정가능

5. 8~20년의 기간 중 집주인이 자유롭게 선택할 수 있는지?

□ 8년, 10년, 12년, 16년, 20년형, 다섯가지 중 하나를 선택

6. 임대료 시세는 어떤 기준으로 평가하는지?

□ 계약체결 단계에서 LH가 감정평가 의뢰한 가격 기준임

7. 시세80%와 시세 50% 입주자 구성은 어떻게 정해지는지?

□ 다가구 임대 호수의 20%(반올림)를 50% 입주자(저소득층 입주자)로 채우는 것을 원칙으로 추진

* 예 : 8가구 임대 = 2가구 50% + 6가구 80% / 7가구 임대 = 1가구 50% + 6가구 80%

6가구 임대 = 1가구 50% + 5가구 80% / 5가구 임대 = 1가구 50% + 4가구 80%

8. 임차인 선발의 소득기준이 있는지?

□ 시세 80% 입주자의 경우 도시생활근로자 월평균 소득 100% 이하(대학생은 부모소득기준)

ㅇ 시세 50% 입주자의 경우 주거급여 수급자 혹은 도시생활근로자 월평균 소득 70% 이하

9. 연금형과 자산형을 구분하는 기준은?

□ 집주인이 선택한 임대기간과 주변 월세시세를 고려하여,

ㅇ 총임대수입 > 총비용(융자상환금+LH수수료+각종비용) = 연금형

총임대수입 ≦ 총비용(융자상환금+LH수수료+각종비용) = 자산형

10. 이주에 대한 지원은 이루어 지는지?

□ 집주인이 원하는 경우 LH에서 6개월(공사기간)간 거주지를 안내하고, 융자한도(2억원) 내에서 6개월간 월세비용(보증금 제외) 대출

11. 자산형의 혼합상환형(만기35%일시상환)을 선택하는 경우에도

임대기간동안 확정수입을 지급하는지?

□ 융자상환 총액을 실제 융자금의 65%로 계산해 확정수입 지급

* 예 : 월세40만원인 지역의 집주인이 8년 임대를 실시하면, 매월 53만원을 추가 납부해야 하나, 35% 만기일시 상환 시 오히려 11만원을 수령

< 분석의 전제 >

▸ 단독주택 30평 단독주택 → 2층 8가구 연면적 48평으로 개량. 6가구 임대공급

▸ 공사비 : 1.92억 (평당 4백만원) / 융자금리 : 1.5%

▸ 주변 임대료 시세 : 40만원 / 임대료 : 시세 80% 5가구, 시세 50% 1가구

▸ LH 위탁 수수료 : 매월 발생하는 임대료 수입의 7%를 수수료로 지급

▸ 세금(재산세, 소득세) 및 수선유지비 : 매년 120만원

【임대호수 및 시세별 수익성 분석(월단위)】

(단위 : 만원)

임대 시세	임대 기간	임대료 수입 (a)	재산세 및 수선비 (b)	융자 상환금 (c)	LH 수수료 (d)	집주인 확정수익 (a-b-c-d)	융자 방식
40 만원	8년	180	10	212	11.8	△53.8	자산형
	12년			146		12.2	연금형
	20년			93		65.2	연금형

【상환방식별 확정수익 비교(월단위)】

(단위 : 만원)

임대 시세	임대 기간	상환방식	임대료 수입 (a)	재산세 및 수선비 (b)	융자 상환금 (c)	LH 수수료 (d)	집주인 확정수익 (a-b-c-d)
40만원	8년 (자산형)	분할상환	180	10	212	11.8	△53.8
		혼합상환			147		11.2

12. 자산형의 혼합상환형(만기35%일시상환)을 선택하고 난 후 만기

연장은 어떻게 하는지?

□ 만기가 도래했을 때, 변제 능력이 충분치 않으면 최초 융자금액의 5%를 납부하고, 임대기간을 연장하는 조건으로 2년 마다 상환연장

* 예 : 2억원을 융자받은 후 8년 만기에 7천만원을 상환해야 하나, 1천만원(2억의 5%)을 우선 변제하고 임대위탁기간을 2년 연장하면 만기도 2년 연장 (최대 14년연장)

13. 전매제한이 있는지?

□ 별도의 전매제한은 없으며, 양수인이 기금상환 채무와 LH의 임대위탁계약을 승계하지 않으면 대출금 즉시상환 및 위약금 징구

14. 임대위탁 기간 중 양도, 상속, 증여 시 어떻게 해야하는지?

□ 양수인 등이 기금융자 약정과 LH의 임대위탁계약을 승계하면, 1.5% 저리의 융자 혜택이 양수인에게 그대로 승계됨

15. 건축협의 단계에서 집주인이 원하는 건축설계사를 이용할 수 있는지?

□ LH와의 건축협의 방식 중 ‘협의방식’을 이용하면 됨

16. 건축설계 단계에서 집주인이 계약금을 자비로 부담해야하는지?

□ 계약금은 최대 2백만원이며, 융자약정 전이라 자비 부담해야함

ㅇ 융자약정 체결후 집주인이 원하는 경우 계약금도 융자로 보전

17. `16년 목표물량 중 나머지 70호에 대한 신청은 언제 받는지?

□ 1차 시범사업 진행 상황을 고려하여, `16년 중 접수

참고2		집주인 리모델링 임대 시범사업 세부절차

(1) 공모 및 선정단계

□ (개요) LH는 신청요건, 선정 우선순위, 공급물량 등을 공개하고, 사업에 참여할 집주인을 모집한 후, 우리은행과 함께 사업자 선정

①  (상담) LH는 집주인들에게 ① 건축가능유형 ② 임대기간과 예상수익 ③ 상환방법 ④ 선정조건 ⑤ 계약내용 등 정보제공

②  (공모) 집주인은 신상 및 주거지 정보(소재지, 면적, 담보설정액 등)을 제공하고 임대호수, 건축방법 (지원방식, 협의방식)*을 선택

* 지원방식 : 집주인은 LH와 건축협의를 하고 설계완료 후 시공사 경쟁입찰 실시

협의방식 : 집주인이 선정해온 시공사와 계약하되, LH가 요구하는 설계기준 반영

③  (1차 선정) LH는 경제적 여건(소득수준,주택보유수 등)과 1인 주거수요에 적합한 입지인지 여부를 평가하여 공급물량의 2배수 선정

-  (집주인 평가) 1주택자, 고령자(은퇴세대)를 우대하고, 소득이 적을수록, 임대호수가 많을수록 높은 평가

-  (입지 평가) 대학생, 독거노인 등 1인 주거형 임대주택 수요가 많은 지역일수록, 교통 편리성 등 접근성이 좋을수록 높은 평가

④ (2차 선정) 우리은행은 1차 선정자들과 대출상담을 통해 담보물권 설정여부 및 대출가능여부 등을 평가하고 LH에 전달

⑤ (통보) LH는 우리은행으로부터 기금대출이 가능한 것으로 평가받은 집주인을 사업대상자로 최종 선정․통보

(2) 건축협의 및 시공사 선정 단계

□ (지원방식) LH는 집주인과 건축협의 후 건축설계사를 선정하고, 설계가 완료되면 공개경쟁입찰을 통해 시공사 선정

ㅇ  (건축협의) LH는 설계사에게 미리 설계가이드라인을 제시하고, 집주인의 요구조건을 설계에 반영할 수 있도록 설계과정 관리

* 우리은행과 융자약정 체결 전이므로 설계용역의 계약금(설계비의 20%, 약2백만원)을 집주인이 선납해야 함 (나머지 금액은 융자금에서 지급)

ㅇ  (시공사 선정) 집주인은 우리은행 공사대금 안전관리서비스를 통해 경쟁입찰(발주자  :  집주인)로 공사견적을 받고 시공사 선정 (LH지원)

* 30평 단독주택 → 전용 20㎡ × 8가구 다가구주택 신축시 약1.9억 소요예상

(신축 총사업비는 약2억 = 설계비 약 0.1억 + 시공비 약 1.9억)

□ (협의방식) LH는 설계 및 시공 가이드라인을 사전에 집주인에게 제시하고 집주인은 자신이 원하는 설계사 및 시공사를 선정

ㅇ (건축협의) LH는 집주인에게 미리 설계 기준을 제시하고, 제출받은 설계도면이 적합한 경우, 적정 설계로 인정

ㅇ  (시공사 선정) LH는 집주인에게 시공기준을 제시하면, 집주인은 해당 기준을 이행할 것을 약정한 시공사와 시공계약 체결

(3) 계약체결 단계

□ (개요) 집주인은 우리은행과 융자약정을 체결하면서 시공사와의 공사계약, 임대관리 위탁계약(LH)을 동시에 진행

□ (융자계약) 기금운영 수탁기관인 우리은행은 확정된 설계도면에 따라 산정한 공사비에 대해 집주인과 융자약정 체결 (선순위 저당)

ㅇ 집주인은 융자약정 체결시 상환기간(임대기간, 8~20년)을 결정하고, 임대기간 동안 융자금을 분할상환 하되,

- 상환금의 본인 부담이 요구되는 경우(상환금액 > 임대수익), 65%는 임대기간동안 분할상환하고, 나머지 35%는 만기 일시상환 가능

* 만기일시상환 시 2년 단위로 상환연장이 가능하도록 하되, LH위탁기간도 함께 연장하여야 하고, 집주인 스스로 당초 대출원금의 5%이상을 상환하여야 함

ㅇ 상환기간(임대기간) 중 주택이 양도, 증여, 상속되고 양수인 등이 채무를 인수하는 경우, LH와의 임대위탁계약도 승계되도록 명시

□ (시공계약) 집주인은 공개경쟁입찰 또는 직접 지명으로 선정한 시공사와 건축협의 시 결정한 도급금액으로 공사계약을 체결

ㅇ 계약서에는 반드시 LH가 주요 공정에 대해 관리․감독을 한다는 내용과 시공사가 LH의 감독명령을 위반할 때의 책임을 명시

ㅇ 또한, 공사비는 우리은행이 공사대금 안전관리 시스템으로 직접 시공사에게 지급한다는 사실도 적시

□ (임대관리계약) 집주인은 LH에 임대관리를 위탁*하면서 임대공급가구수, 매월 연금액 등 구체적 사항을 계약서에 포함

* 임차인 모집, 임대차계약, 임대료 수납․관리, 경미한 유지보수 등

(중대한 유지보수 사항 발생시 LH가 실시하고 집주인에 비용청구)

(4) 임대관리 단계

□ (개요) LH는 대학생, 독거노인 등 주거취약계층 임차인을 모집하고, 임차인으로부터 임대료를 수납하여 집주인의 분할상환 대행

ㅇ (임차인 관리) LH는 임대가구수별 시세 포트폴리오*를 마련하고, 지역별 임차인을 모집한 후 집주인 명의로 임대차계약 체결

* 임대로 공급되는 가구수에 따라 시세의 80% 임대가구, 50% 임대가구의 구성비율을 미리 결정(예 : 6가구 임대의 경우 80% 5가구, 50% 1가구)

- 임차인 모집시 대기번호를 부여하는 등의 방법으로 공실발생 방지

ㅇ (분할상환 대행) LH는 임차인들로부터 임대료를 수납받아 가장먼저 분할상환금에 충당하고, 확정수익금 지급 후, 수수료 충당

※ 임대관리 위탁계약 파기시 책임

ㅇ 집주인이 LH와의 임대관리 위탁계약을 단순변심 등에 따라 파기하는 경우, 잔여 융자금 일시상환 및 위약금 부과

- 다만, LH와의 위탁계약을 유지하면서 중도상환하거나, 대출금 만기일로부터 6개월 이내에 중도상환 하는 경우에는 위약금 미적용

참고3		LH 지역본부(접수처) 현황

구분	위치	비고
서울지역본부	서울시 강남구 선릉로 121길12(논현동 254)
부산울산지역본부	부산시 동구 중앙대로 224(초량3동 1199-1)
인천지역본부	인천시 남동구 논현로 46번길23(논현동639-1)
경기지역본부	경기도 성남시 분당구 성남대로54번길3(구미동 175)
강원지역본부	강원도 춘천시 공지로 337(효자동 692-10)
충북지역본부	충북 청주시 흥덕구 청남로 2060(수곡1동 77-2)
대전충남지역본부	대전시 서구 둔산중로 108(둔산1동 1380)
전북지역본부	전북 전주시 완산구 홍산로 158(효자동2가 1333-1)
광주전남지역본부	광주시 서구 시청로 91(치평동 1210)
대구경북지역본부	대구시 달서구 상화로 272(도원동 1445)
경남지역본부	경남 창원시 의창구 중앙대로 215(용호동 4-2)
제주지역본부	제주시 전농로 100(삼도1동 305-4)